Non-paiement des loyers commerciaux et interdiction de réception du public
Publié le :
13/01/2023
13
janvier
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2023
Alors que la situation exceptionnelle de pandémie mondiale se dissipe peu à peu dans les mémoires, les litiges liés à cette période commencent à émerger. Parmi ceux-ci, les problèmes relatifs au paiement du loyer commercial durant l’interdiction de réception du public sont légion.
La Cour de cassation a rendu trois décisions le 30 juin 2022 qui serviront de base pour les dizaines de procédures en cours.
Contexte et émergence du problème
Alors que l’épidémie de COVID-19 faisait rage, les pouvoirs publics ont décidé de confiner la population chez elle et de ne permettre la sortie que pour des motifs déterminés.L’un de ces motifs était de se rendre dans les commerces jugés essentiels, afin de s’approvisionner en nourriture, médicaments, etc.
De fait, seuls les magasins jugés essentiels étaient autorisés à ouvrir, les autres étant soumis à une interdiction de recevoir du public. Cela ne signifie pas pour autant qu’ils avaient obligation de cesser leur activité, même si, en pratique, beaucoup n’eurent pas le choix. Mais ces commerçants ont dû adapter leur offre à l’impossibilité de recevoir les clients dans leurs locaux.
Certains locataires commerçants ont décidé de suspendre le paiement de leurs loyers, estimant que le local commercial était rendu inexploitable par cette interdiction de réception du public. Les bailleurs ont donc assigné lesdits preneurs en justice afin d’obtenir le paiement des échéances impayées.
Perte de la chose ou exception d’inexécution ?
Les locataires peuvent tenter d’invoquer la « perte de la chose » (en l’occurrence, la chose étant le local loué) de l’article 1722 du Code civil, permettant une diminution ou une résiliation du bail selon les circonstances.Cependant, la Cour de cassation a refusé d’assimiler l’interdiction de recevoir du public à une perte de la chose.
En effet, cette interdiction était à la fois temporaire, générale, et imposée dans l’unique but de protéger la santé publique.
Par ailleurs, l’interdiction était sans rapport avec la destination du local donné à bail (c’est-à-dire la raison pour laquelle le local est loué).
Il serait alors tentant d’argumenter que cette situation s’apparente à une exception d’inexécution du contrat. Cet argument n’a pas prospéré devant la Haute juridiction. La logique juridique est imparable : le bailleur n’a pas lui-même entravé l’accès au local commercial, son rôle se bornant, en vertu de l’article 1719 du Code civil, à délivrer le bien au locataire et d’en faire jouir paisiblement celui-ci pendant la durée du bail.
Son obligation accomplie, on ne peut refuser de payer les loyers commerciaux au bailleur au motif qu’il ne se serait pas exécuté.
La force majeure écartée
Reste l’argument de la force majeure. En matière contractuelle, il s’agit d’un événement imprévisible et irrésistible (c’est-à-dire qu’il est impossible de l’éviter). Bien que confrontés à une pandémie inédite depuis plus d’un siècle, la Cour de cassation ne retient pas la force majeure en faveur des locataires.En effet, l’interdiction de recevoir du public pourrait être assimilée à une fermeture administrative partielle, ce qui est toujours une possibilité dans un contrat de bail commercial.
De plus, le caractère irrésistible peu également être débattu, certains commerces ayant adapté leur modèle économique pour pouvoir engendrer un chiffre d’affaires sans pour autant ouvrir leurs portes aux clients (click & collect, livraison, etc.)
Les décisions rendues par la Cour de cassation font donc office d’avertissement aux locataires ayant décidé unilatéralement de s’affranchir de leur obligation de paiement. Bien que la situation soit exceptionnelle, les arguments de l’exception d’inexécution et de la force majeure ont été écartés.
Cela n’exclut pas qu’une autre argumentation soit acceptée, mais les possibilités sont fortement limitées pour les locataires.
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